Guida completa ai mutui: tutte le informazioni che devi avere per richiederlo

Con il termine “mutuo” si indica la cessione di una somma di denaro da parte del cosiddetto mutuante, che versa al mutuatario la somma che è stata chiesta in prestito. A sua volta, il mutuatario si impegna a rendere indietro questa somma corrispondendo degli interessi e frazionandola in rate da corrispondere a scadenze stabilite nel contratto di mutuo.

È una forma di prestito che scava le sue radici nell’antica Roma, quando si avviò il mutuum, un’obbligazione che funge da base storica di questo tipo di finanziamento oggi particolarmente diffuso, prioritariamente per l’acquisto di un immobile.

In questa guida abbiamo decido di affrontare tutti i punti fondamentali per ciò che concerne il tema del mutuo, partendo dagli gli aspetti legati alle informazioni e ai requisiti che sono valutati dall’istituto di credito presso il quale si presenta l’istanza. La lettura di questo approfondimento renderà possibile comprendere meglio certi tecnicismi, come per esempio la modalità utilizzata per calcolare la rata, con consigli utili anche sul tipo di istituto finanziario da scegliere.

Inoltre, scoprirai altri aspetti fondamentali per chi un mutuo lo ha già acceso. Per esempio: è possibile chiedere la sospensione delle rate? E cos’è la surroga? Apprenderai queste, e molte altre informazioni fondamentali, leggendo i prossimi paragrafi.

Perché chiedere un mutuo

Pur trattandosi di un finanziamento, il mutuo è genericamente considerato il metodo prevalente di prestito per il settore immobiliare. L’acquisto, la costruzione o la ristrutturazione di un immobile, solitamente si finanziano proprio attraverso l’erogazione di un mutuo.

Sul mercato finanziario nazionale è uno dei prodotti maggiormente richiesti, ed ha una durata variabile dai 5 ai 30 anni, che va comunque valutata in base alla somma erogata e altri parametri.

In alcuni casi, infatti, il piano di rimborso può essere prolungato anche fino a oltre i 40 anni, ma molto dipende dal tipo di istituto di credito, dall’entità del finanziamento e anche dall’età del mutuatario.

I vari tipi di mutui

Non esiste una sola tipologia di mutuo, e le differenze dipendono fondamentalmente dal tipo di tasso di interesse applicato.

Di seguito troverai l’elenco di tutti i tipi di mutuo, per valutare meglio la tua scelta:

  • Mutuo a tasso fisso: in questo caso la percentuale d’interesse a debito non varia durante tutto il periodo del piano di rientro
  • Mutuo a tasso variabile: il tasso di interesse varia perché segue l’andamento dei mercati finanziari
  • Mutuo con tetto: si definisce tale un mutuo a tasso variabile, ma a cui – in fase di stipula del contratto – si fissa  un tetto massimo per gli interessi, oltre i quali non devono andare
  • Mutuo misto: chi chiede il mutuo può, fissando certe regole contrattuali, passare dal tasso fisso al tasso variabile e viceversa
  • Mutuo con tasso d’ingresso: questo tipo di finanziamento presuppone che, nella fase iniziale del pagamento delle rate, si concordi un tasso minore rispetto a ciò che sarà calcolato in seguito

Chiedere un mutuo: ecco cosa valuta la banca

Il momento cruciale di ogni cittadino che decide di chiedere un mutuo, è la presentazione dell’istanza per ottenere un mutuo a un istituto di credito. Nessun problema per chi vanta un patrimonio e redditi importanti, ma il discorso cambia quando non si è dei veri nababbi.

Cosa valuta la banca quando un cittadino chiede di poter accedere al credito attraverso l’accensione di un mutuo?

Solitamente i punti che l’istituto finanziario mette sotto la lente d’ingrandimento sono relativi alla capacità del debitore di restituire agevolmente l’importo ottenuto attraverso il piano di rientro. Per ovvie ragioni, la sua solidità economica è importante.

Inoltre, si verifica se in precedenza ci sono stati eventi negativi con il pagamento di prestiti o altri mutui. Per far questo, il controllo vien esercitato attivando una richiesta al CRIFCentrale Rischi Finanziari – un database consultabile dagli operatori del settore e che contiene i nominativi di chi non ha onorato i propri debiti per prestiti, finanziamenti, mutui e altri tipi di concessione del credito.

Analisi dell’affidabilità creditizia a parte, è anche importante – per chi eroga il mutuo – incrociare e analizzare una serie di dati, come per esempio:

  • L’importo richiesto
  • Il valore dell’immobile
  • L’età del richiedente
  • Il reddito mensile di chi chiede il mutuo

Questi elementi sono fondamentali sia per chi concede il finanziamento, perché si assicura che l’importo potrà essere restituito, sia per chi riceve la somma, dal momento che sarebbe molto rischioso ritrovarsi senza le necessarie risorse economiche per condurre una vita dignitosa e dover, prioritariamente, pensare di saldare il debito contratto.

Ecco, quindi, che è fondamentale verificare il reddito percepito dal richiedente il mutuo, perché la capacità di rimborso è fondamentale, così come lo è quotidianità ed il bilancio familiare del debitore.

Per tale ragione, l’analisi che effettua l’istituto di credito presuppone che debba essere presente  un reddito disponibile e certo, che consenta di pagare con un terzo delle somme percepite la rata di rientro del mutuo.

Anche l’età del richiedente è fondamentale. Come regola generale, le banche evitano di accendere un mutuo trentennale a un cinquantenne o a una persona che abbia superato quest’età, e il motivo è semplice: non rischiare il decesso del debitore durante il periodo di restituzione del debito.

I documenti necessari per chiedere un mutuo in banca

Per presentare una richiesta di mutuo bisogna essere in possesso di una serie di documenti da portare con sé e da lasciare in copia al funzionario dell’istituto di credito. Alcuni di essi sono documenti di identificazione del richiedente, altri sono relativi al reddito percepito e infine, gli indispensabili documenti relativi all’immobile che si desidera acquistare.

Di seguito ecco la lista completa dei documenti del richiedente, necessari per richiedere un mutuo

Documenti di identità

  • Codice fiscale e carta d’identità
  • Certificato contestuale, che comprende il certificato di residenza e di famiglia
  • Per i cittadini extracomunitari: il permesso di soggiorno in corso di validità
  • Estratto dell’atto di matrimonio
  • Omologa di separazione o sentenza di divorzio nei casi specifici

Documenti di reddito

  • Per i lavoratori dipendenti: ultime due buste paga
  • Per i lavoratori in pensione: cedolino della pensione
  • Ultimo 730 o CUD
  • Per i lavoratori autonomi: ultimi due modelli unici e modello F24
  • Ultimo estratto di conto corrente

Documenti relativi all’immobile

  • Preliminare di acquisto
  • Rogito o atto di provenienza
  • Per gli immobili di nuova costruzione: concessione edilizia
  • Planimetria catastale

Come si calcola la rata del mutuo

Passiamo ora a un tema importante, quello relativo al metodo di calcolo della rata di un mutuo. Anche in questo caso, l’istituto bancario deve valutare alcuni elementi per procedere al calcolo di quanto il debitore può, versare.

Fondamentalmente, vale sempre il criterio della capacità di rimborso, quindi sarà analizzata la presenza di altri finanziamenti in corso, per esempio.

In linea generale, il calcolo viene eseguito tenendo presenti questi due parametri: il rimborso di altri eventuali prestiti ancora in fase di restituzione e il reddito mensile percepito.

Esiste una formula matematica che viene  utilizzata per determinare con precisione la rata, ed è questa:

  • Rmax = (R ? Q)/(3 x f).

Nulla di complicato, ed ecco la spiegazione:

Rmax: corrisponde alla misura massima della rata mensile sostenibile

R: indica il reddito netto annuo di chi chiede il mutuo

Q: corrisponde alla quota di reddito già impegnata per altri finanziamenti

f: è relativo al numero di rate annuali che il debitore può sostenere

Ecco un esempio pratico per comprendere meglio come si applica questa formula matematica. Poniamo il caso di una persona che può contare su un reddito da lavoro pari a 2.000 euro mensili, e per 14  mensilità e che stia pagando le rate di altri finanziamenti in corso, per un totale – su base mensile – di 300 euro.

Se si applica la formula descritta in precedenza, si ottiene una rata sostenibile, mensile, pari a 678 euro.

La verifica:

  • Si moltiplica il reddito di 2000 euro al mese x 14 mensilità = 28.000 euro annui
  • Le rate in corso sono pari a 300 euro x 12 mesi = 3.600 euro annui
  • Di conseguenza ecco lo sviluppo della formula: Rmax = (28.000 ? 3.600)/(3 x 12) = 678 euro mensili

Questo calcolo consente di non creare una rata del mutuo che sia distante dalla reale capacità di rimborso del richiedente, e mette tutti nella possibilità di avere la garanzia di poter sostenere il mutuo.

Sospensione del pagamento delle rate: le norme in vigore

Crisi economica e avvento della pandemia: due ingredienti esplosivi. In una situazione generale che ha messo in crisi oltre il 60% dei contribuenti italiani, stando ai dati recentemente resi pubblici dall’Istat, era necessario mettere in campo soluzioni che dessero una boccata di ossigeno ai nuclei familiari, molti dei quali devono onorare le rate di un mutuo per l’acquisto della prima casa.

Il Decreto Liquidità, varato dal Governo Conte bis nel corso del 2020, contiene alcune norme che permettono la sospensione del pagamento delle rate del mutuo, denominato da alcuni “blocco delle rate“, per l’acquisto della prima casa e fino a un massimo di 18 mesi, a patto di essere in possesso di alcuni requisiti.

Soggetti che hanno diritto alla sospensione delle rate del mutuo

Iniziamo col rammentare che la sospensione è possibile grazie alle agevolazioni previste per legge, ma esclusivamente per i mutui con importi fino a un massimo di 250.000 euro.

I beneficiari sono rappresentati dalle seguenti categorie:

  • Persone che hanno perso il posto di lavoro ed erano assunte con contratto a tempo indeterminato
  • Disoccupati dopo la cessazione di un contratto di lavoro a termine
  • Portatori di handicap o invalidi oltre l’80%
  • Lavoratori che hanno subito la sospensione o la riduzione dell’orario lavorativo per almeno 30 giorni consecutivi
  • Lavoratori che hanno subito la riduzione per almeno il 20% dell’orario complessivo e in un arco di tempo di almeno 30 giorni consecutivi
  • Lavoratori inquadrati con contratto di lavoro parasubordinato (co.co.co e altre tipologie, compreso il contratto di agenzia)

Per quanto tempo si può sospendere la rata

Chi fa parte di una delle categorie presenti nel paragrafo precedente, ha quindi diritto ad avanzare la richiesta di sospensione delle rate, ma è necessario tenere presente che esistono due diversi criteri di sospensione temporale:

  • Sospensione per 6 mesi: quando la riduzione dell’orario di lavoro o l’astensione obbligata, abbiano una durata compresa nell’arco di tempo tra 30 e 150 giorni consecutivi
  • Sospensione per 12 mesi: nel caso in cui la perdita del lavoro, o la riduzione o sospensione, si protraggano oltre il periodo compreso tra 151 e 320 giorni lavorativi consecutivi
  • Sospensione per 18 mesi: se la riduzione o la sospensione dal lavoro durano oltre i 303 giorni lavorativi consecutivi

Domanda di sospensione delle rate

Dopo aver verificato di far parte della platea di contribuenti aventi il diritto ad accedere alle agevolazioni previste per legge, si può presentare la domanda di sospensione delle rate direttamente all’istituto di credito che ha concesso il mutuo.

Presentazione della domanda di sospensione e documenti necessari

E’ bene sapere che non sono le banche a concedere l’agevolazione della sospensione delle rate, bensì la Concessionaria dei Servizi Assicurativi Pubblici (CONSAP) che è una S.p.A. controllata dal Ministero dell’Economia a cui è stata data la gestione dei fondi di garanzia e solidarietà previsti dallo Stato.

La domanda deve essere corredata dai documenti che certificano la sussistenza dei requisiti necessari a usufruire dell’agevolazione.

Ai questi documenti va allegato anche il modulo che è possibile scaricare dal sito della CONSAP, e di cui troverai nel paragrafo relativo ai riferimenti normativi, il link per scaricare sul tuo PC il modello in formato .pdf da stampare e compilare.

Se l’istanza ottiene parere favorevole, la sospensione della prima rata dovrebbe avvenire entro 30 giorni.

ATTENZIONE: si rammenta che la sospensione delle rate è una norma in vigore esclusivamente per chi ha acceso un mutuo per l’acquisto della prima casa.

Mutuo online o banca tradizionale?

Quando ci si appresta a valutare se chiedere un mutuo per l’acquisto della casa, grazie alla grande offerta esistente al momento attuale, tra banche tradizionali e istituti di credito che operano online, ci si potrebbe trovare immersi nel lago dei dubbi. Qual è la scelta migliore

Affidarsi a un istituto bancario tradizionale o inviare una richiesta online a uno degli operatori accreditati e che operano attraverso il web?

La decisione non è difficile da intraprendere, se si conosce un elemento che rende sostanzialmente diverse le banche con sede fisica e quelle che operano online.

Pro dei mutui online

Gli istituti di credito online hanno minori costi di gestione rispetto a chi deve spendere fior di denari per la gestione delle sedi, degli impiegati e dell’impresa.

Questi costi di gestione d’impresa si abbattono sui costi dei servizi alla clientela. Cosa significa? Che gli istituti finanziari online possono proporre costi minori a chi chiede un mutuo, proprio in virtù dei minori costi di gestione che devono affrontare.

Sostanzialmente, le condizioni di maggior vantaggio per il cliente si noteranno su:

  • Le spese di incasso della rata
  • I costi accessori generali
  • La differenza tra il tasso d’interesse di riferimento – o Euribor per il variabile e IRS per il fisso – e tasso d’interesse effettivamente pagato

Oltre al risparmio economico, va valutato anche il minor tempo di cui una banca online avrà necessità per approvare la pratica, elemento non di poco conto quando si sta per affrontate  una spesa importante come quella relativa alla casa.

Pro dei mutui con banca tradizionale

Esistono anche dei pro per ciò che riguarda l’emissione di un mutuo da parte di una banca tradizionale, e che non sono da sottovalutare. Essi sono rappresentati dal contatto umano col funzionario, che può proporre diverse soluzioni mirate per le esigenze del cliente.

Inoltre, gli istituti di credito tradizionali offrono un servizio di assistenza che le banche online solitamente non forniscono a chi chiede un mutuo.

Le imposte sui mutui e agevolazioni fiscali per la prima casa

Capitolo imposte da versare quando si accende un mutuo per l’acquisto di un immobile. E’ la nota dolente che piace poco ai contribuenti ma che va messa in cantiere quando si sta per procedere con questo tipo investimento.

Per l’acquisto di un immobile si deve versare al Fisco l’imposta sostitutiva.

C’è una buona notizia: è in vigore un’agevolazione fiscale per chi compra la prima casa, che corrisponde allo 0,25% da calcolare sull’importo finanziato.

Una percentuale ben più bassa rispetto al 2% che è obbligatorio versare nel caso in cui si tratti di un secondo immobile, sempre a uso abitativo, o di una struttura non a uso abitativo

Motivi di negazione di un mutuo

Oltre ai motivi già spiegati nei primi paragrafi, relativi a redditi inadeguati, o all’essere considerati cattivi pagatori a causa di finanziamenti pregressi non rimborsati, esistono altri motivi che possono spingere la banca a rifiutare l’emissione di un finanziamento tramite mutuo.

Si tratta di considerazioni e analisi sullo stato dell’immobile, che può presentare irregolarità edilizie o di tipo legale, quando per esempio su di esso grava un’ipoteca o un sequestro giudiziario.

Non è tutto, perché se si scopre che sull’appartamento che si vuole acquistare esistono vincoli per  motivi ereditari o di donazione, il rischio è di ritrovarsi con i legittimi eredi che esigono di entrare legittimamente in possesso del bene immobiliare.

Sono ragioni coerenti che gli istituti di credito devono assolutamente valutare, perché sono all’origine di eventuali grosse grane e criticità. Certe situazioni renderebbe impossibile alla banca di entrare in possesso dell’immobile nel caso in cui il mutuatario smettesse di pagare le rate.

La surroga o portabilità del mutuo

Per finire, vale la pena di fare un accenno sulla surroga, anche chiamata portabilità del mutuo. Questo termine sta a indicare il trasferimento di un mutuo da una banca a un’altra.

Non si tratta di una novità, ma è una pratica che fino al 2007 è stata poco utilizzata. Il motivo è presto detto: fino a quel periodo sulla surroga gravavano costi non di poca entità

Con l’approvazione della Legge 40/2007, più conosciuta come Decreto Bersani, è stata introdotta la gratuità, e la conseguente possibilità, per le banche, di poter proporre condizioni maggiormente favorevoli ai nuovi clienti.

Di fatto, si è promossa la concorrenza di mercato con lo scopo, anche, di abbattere il monopolio di certe imprese in ogni settore produttivo. Così si sostiene l’economia nazionale, rendendo possibile la creazione di proposte vantaggiose per i consumatori.

In massima sintesi, per attirare clienti le imprese devono rendersi attraenti per accaparrarsi nuova clientela.

Alla banca subentrante spetterà l’onere di farsi carico dei seguenti costi, spese e oneri per consentire il trasferimento del mutuo, e sono soldi risparmiati per il mutuatario:

  • Le spese notarili
  • Le spese di perizia
  • Le spese per il passaggio della polizza assicurativa obbligatoria contro incendio e scoppio

ATTENZIONE: se si procede con la surroga il mutuatario non dovrà pagare nuovamente l’imposta sostitutiva in quanto l’avrà già versata al Fisco al momento dell’erogazione del mutuo.

Riferimenti normativi e documenti da scaricare

Emilia Urso Anfuso

Giornalista, scrittrice e conduttrice radiofonica.
Scrive per Libero - edizione in edicola - di politica, economia e attualità.
Collabora con altre testate di informazione nei settori della macro economia e del fisco.
Scrive per consumatori.blog, assistenza-clienti.it e lavoratori.blog.
Fondatrice e direttore responsabile, dal 2006, della testata giornalistica di informazione online: www.gliscomunicati.it
Sociologa.
Esperta di comunicazione.
Scrittrice: i suoi libri sono in vendita su Amazon.

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